深圳买卖合同纠纷律师 刘昭
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损失扩大 租赁

2018年6月29日  深圳买卖合同纠纷律师   http://www.lzhtlaw.com/
损失扩大  租赁
案情介绍:一电动自行车经销商承租店面房,却遭到来自楼上浴室的渗水,造成了损失。在与浴室业主达成赔偿协议后,他又将租赁方告上了法院,要求返还租金、赔偿损失。他的请求会获准吗?
  楼上渗水楼下遭殃
  2005年6月8日,薛某与丰某签订租赁合同一份,约定:薛某租赁丰某位于海安县海安镇人民西路某处的2间店面房用于经营,合同期限为1年,年租金14400元。双方还约定了以下的违约条款:“在租赁期间,双方协商,如谁违约,按不到期的时间算起,赔偿对方违约金20%,如双方不续租,应提前一个月通知对方。”2005年12月24日晚,因薛某店面房楼上浴室通向楼下的下水道漏水,薛某与浴室业主发生纠纷,公安机关接到报警后派员到场处警。此后不久,公安机关又因同样原因再次接处警。2005年12月28日,浴室业主与薛某、丰某就浴室渗水的赔偿事宜达成赔偿协议。
  房东房客对簿公堂
  时隔两个多月,2006年3月6日,薛某又将丰某告上了海安县法院,其称:我租赁丰某的房屋销售电动自行车,其间,楼上浴室的水经常从我店内的水管泻出,使我的电动自行车及堆放的物品浸在水中,给我造成了损失。我多次要求丰某出面找楼上浴室商量,丰某均借故推托。我也多次要求丰某维修未果。请求法院判决丰某返还我的租金10800元,并赔偿我经济损失5400元(计9辆电动自行车,每辆损失600元)。但薛某未能在举证期间内提供其要求丰某维修房屋的证据。
  对于薛某的主张,丰某辩称:薛某从未要求我为其维修房屋。丰某已经与楼上浴室业主就赔偿事宜协商达成了一致意见,不应当再主张我承担赔偿责任。综上,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
  未作告知判决驳回
  海安县法院审理后认为:薛某与丰某之间的租赁合同成立且合法有效。双方当事人对租赁房屋的维修未作约定,应当按照法律规定办理,即由丰某负责维修。但薛某有义务告知丰某房屋需要维修的事实。只有丰某在收到薛某的维修请求后仍不维修,或者经维修仍然影响薛某使用租赁房屋,薛某才能以此理由要求丰某承担违约责任。本案中,薛某未能在举证期限内证明其通知丰某维修房屋的事实,故其主张本院难以支持。并于2006年3月28日依照《中华人民共和国合同法》第60条第2款、第107条的规定,判决驳回了原告薛某的诉讼请求。
  法官析案
  我国合同法除了规定当事人应当履行合同规定的内容即主要义务,还规定当事人应当履行合同中并未约定的一些义务即其他义务。《中华人民共和国合同法》第60条第2款规定,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条款的主旨在于保障全面履行合同附随义务。所谓附随义务,简单地说,就是附属于主要义务的义务。它不是当事人约定的,而是根据合同法规定直接产生的。所以,尽管当事人未在合同中规定附随义务的内容,仍应当履行相关的义务。
  附随义务具有如下特征:㈠附随义务是当事人在合同中没有约定的义务。㈡附随义务是根据合同规定直接产生的义务,是法定义务。㈢附随义务的内容由合同性质、目的、交易习惯决定。㈣一般来说,附随义务的履行应当在合同履行过程中。
  附随义务主要包括:㈠及时通知:对于对方应当知道的信息,应及时通知对方;㈡协助:积极协助对方履行合同约定的义务;㈢提供必要的条件:为对方履行合同约定的义务提供必要的条件;㈣防止损失扩大:当对方受到损失时,要防止对方损失扩大;㈤保密:对在履行合同过程中所知悉的对方的技术信息和经营信息应予保密,不得泄露或不正当使用。
  本案中,薛某与丰某在租赁合同中虽然没有规定薛某在发现房屋需要维修时有通知的义务,但是,合同中没有规定并不意味着薛某没有这一义务,因为它属于附随义务,直接由合同法加以规定。所以,法院据此判决驳回了薛某的诉讼请求。